飘雪无垠 发表于 2019-6-1 13:10:03

判断该不该出手买房的几点小技巧

本帖最后由 我睡不着 于 2019-6-1 14:05 编辑

最近大家对楼市又乐观起来了。

每年三月,楼市的成交量会比以往好一些,然后就是各种新闻传来市场回暖的信号。想买房的开始焦虑起来,生怕错过这波,又是一年白忙。

其实大可不必。

房产相对于其他资产来说,最大的不同之处在于,它是碎片化的、离散式的市场。在楼市里,你永远都不应该用一些局部特征来作为整体的判断。

与其被媒体带着节奏走,我倒觉得大家要更多地思考:

如何能利用这种暧昧隐约的状态,为自己做点什么。

01

首先要告诉大家的是,目前楼市是有回暖的迹象。

从楼市自然的成交量分布来看,每年3月都是当年的成交旺季。往前看五年,是这样。未来五年还会是这样。

下图红圈是上海二手房历年3月成交套数,基本上都是全年成交高点,2016年3月还是有史以来最高当月成交套数。



理由也很简单,因为一二月天气寒冷加上春节,会有很多成交积压在3月。另外银行按揭都是年初额度多,也容易促成成交。

所以楼市里金三银四小阳春历来都是存在的,今年也会这样。千万不要把惯例当成特例。

02

但是总体回暖,并不代表每个城市都很旺。

因为中国足够大,大到买房子不可能统一行动。

根据我的观察,目前上海、北京、燕郊、合肥这些城市的二手房成交量是非常不错的,基本上可以确定市场回暖筑底了。在这些城市买房,胆子可以大一些,遇到合适的就买。

而深圳、厦门、广州这些前期房价有回撤的城市,成交量依然低迷,可以买,也可以等。杭州、南京、武汉、郑州、重庆这些城市还在调整之中,要再等等。像长沙、成都这种房价长期被压低的城市,只要有购房资格就随时都可以介入。

大概在四五年前,我们就发现各个城市之间,至少有半年到二年的周期差。因为各地市场热度不同,甚至可能会有同时期、不同城市之间,限制和鼓励措施并存的情况。比如前不久苏州相城区在收紧限购,而现在更多二线城市在放松调控。

所以在买房落地中,全国楼市的说法毫无意义,我们只要知道个大概即可,是强,是弱,是中性。

更多的精力放在上海、北京、深圳楼市的观察上,这三个城市才是中国楼市真正的旗手,向上向下的领头羊。

03

再细化到一个城市内部,分化也是很明显的。

我最近看到的上海新房市场,也是冰火两重天。

定价合理的近郊新盘,特别是刚需价格段400到600万的项目,开盘都获得了超额认筹,比如嘉定新城的金茂府大卖,还有松江泗泾金地玺悦由于认筹火爆,关闭了部分样板间,会提前结束认筹。

但是另一边,也有静淡冷清的案例。比如传说中的神地段浦东前滩首次开盘的东方悦耀,因为产品力比不上之前的项目,大户型有点卖不动,打破了前滩逢开盘必排队摇号的惯例。

这些事件,每天都有大量的素材传播于朋友圈。你如果就用看到的个案来判断整个城市,一定会被带错节奏。

更要命的是,有人会在潜意识里主动筛选对自己有利的信息。有房子的,看多的,眼睛里只有火爆认筹的蜂拥景象。没房子的,看空的,只见到围攻售楼处的横幅示威。

这些都不对。

靠谱的方法,是看每月公布的二手房成交套数,拿它和去年、还有上月去比较变化。买房子如果只选一个量化指标的话,我建议就是二手房成交量,这是最容易获得,也是最有用的指标,它不会被新房限价、预售证干扰,直接体现了接盘侠的购买意愿。

更简单的方法,是找专业的投资客问问,问他们每月扫货的感受,特别是那些折扣房源消化的速度。一线踩盘的反馈,会比统计数据快几个月。

04

经历过多轮楼市牛熊的朋友,应该会知道:

目前这种洋溢着乐观情绪,但成交又冷热不均的情况,是典型的静淡市尾声的样子。

简单滴说,就是底部特征。

有一部分先知先觉的资金,已经主动介入那些被低估的存货,比如上海大虹桥的折扣笋盘。而前期涨幅偏高的房子,没有好好调整的,还会继续补跌,比如像嘉兴这种没有地铁通勤的环沪卫星城。

要特别提示大家的是,底部永远不是一步到位,而是反复冲击,夯实企稳,再向上。这个过程可能是一年,二年或者更长。

我一直和大家说,现在的行情类似于大牛市开始前的2014年,整个市场偏向静淡,抄底买入的机会已经到达。但是如果你说2020年是不是会像2015年那么牛,那还真不好说,我们还要等待大领导明确的鼓励支持。

所以筑底回暖,不代表就是房价暴涨。

大家不要操之过急,千万不要一刀切、非跌即涨的考虑市场。

因为不管是卖房还是买房,现阶段市场上依然有很多对价格不敏感的交易对手。在这种市场处于反复冲击底部的过程中,如果你一味求快,博弈过程中就会处于下风。

05

那现阶段买房应该做些什么呢。

第一个是去追逐那些红利产品。

一种是买被限价的新房,像南京河西、杭州主城六区、深圳蛇口、上海前滩这些地方未来依然会有被限价的新房上市。这些都是以2016年10月的价格作为锚点锁定价格上限的新房。即便是经历了二年的楼市调整,开盘的价格依然是有竞争力的。只要产品力尚可,大家可以继续去摇号薅羊毛。

另一种是寻找定价偏低的二手房。

市场上的折扣房源在减少,但是依然有很多房东后知后觉。再加上不时有像房产税这样对普通人心理有重大冲击的所谓利空,我们相信今年还是可以继续在二手房上深耕,再抓一波静淡市的福利。

以下是一上海粉丝在大虹桥二手市场的见闻。



另外,要特别注意的是,很多前期卖不动的项目也会趁金三银四浑水摸鱼,大家注意回避。

这些项目多数有以下特征:远郊不限购、旅游养老主题、高铁通勤概念、显著低价,会有大量推广出现。

一般好卖的东西,都不需要怎么多用力,这个规律在楼市里还是有效的。

06

反过来说,如果你想置换卖房,手上的房子又不怎么样,现在是近三年内最好的机会。

一方面成交量回暖,用一些美化装修的手段,有更大可能把房子卖掉,更棒的是,现在大部分板块依然是洼地,卖房虽然卖不了高价,但是拿到卖房款至少可以抄到底。

我有一个粉丝,手上有一套上海老破小要置换,从去年10月就开始挂牌。那个时候几乎没人看房,偶尔出价的也是往死里砍。我索性建议他别着急卖出,等到今年3月再挂牌。

前两天他传来喜讯,用了我教他的一些优化方法,成功地以牛市顶部价格的88折售出。我认为这个价格很不错。

因为目前上海楼市的均价是从2017年3月的牛市顶部回撤了10%到15%。他的房子是老破小,在产品力上有硬伤,急售的话,需要再让5%左右。但他卖出的价格基本上是以当下略好于市场价出掉的,这本身就省下不少钱。拿到资金后又可以再择机购入折扣笋盘,再吃到一波利润。

我建议卖房的朋友现在应该加大力度,记得用轻度装修、空关带看、多中介挂牌,卖房奖励等来优化销售,成交价最多不要低于当下市场价的9折。

07

那如果你近期的确没有购房计划,那也建议你:

1、至少要对市场价格体系有全面了解。掌握你要买的小区及其周边3公里内二手房的房价,房价可以用链家小区的均价来做参考。

2、观察低价二手笋盘的去化速度。你可以把小区里二手房没有硬伤的低价房源加个收藏,然后每周一次观察房源去化的速度。我在上海的体验是,去年全年收藏夹的低价房一个月都卖不出几套,现在每周都能卖掉大半,这就是市场转暖的信号。



3、关注板块内新房开盘价格。因为房价上涨永远是新房拉升二手房。只要新房价格被压住,整个板块就没法突破。新房里最便宜那个项目就是板块价格的上限。

08

最后想告诉大家的是,

再大的市场判断,最终也要落地到实际。再宏观的决策分析,最终你能操作的也是一个个细节。

中国楼市极少有整齐划一的节奏,更多的是分化的微观城市脉络。

与其关注全国性的走势,不如多花心思着眼你所在的城市,放在你关注的板块。

买房人走向成熟的标志就是,有结构化思维,学会辩证思考。

就像是有一句话说的:

脑海里能够同时并存两种互相矛盾的概念,并且能够融合自洽,这才是高级智慧的表现。



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